NCLT অন্তর্দৃষ্টি ও আইনগত নির্দেশিকা

• 1: দেউলিয়াত্বের আগে BBCL: আসলে কী ঘটেছিল
• 2: ডেভেলপার বনাম কন্ট্রাক্টর: আমাদের জমি ও আমাদের টাকার নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকা উচিত?
• 3: নতুন টিম, নতুন ভাবনা – কিন্তু আপনার অতিরিক্ত অর্থ নিয়ে কোনো দুশ্চিন্তা নয়
• 4: আমরা এখন কোথায় দাঁড়িয়ে — এবং আমাদের কী করা উচিত?

1 - দেউলিয়াত্বের আগে BBCL: আসলে কী ঘটেছিল

এক প্রকল্প, কিন্তু তিনটি কোম্পানি

প্রথম দেখায়, BBCL একটি একক টাউনশিপ প্রকল্প বলেই মনে হয়। বেশিরভাগ ক্রেতাই ভেবেছিলেন তারা একটি কোম্পানির সঙ্গেই লেনদেন করছেন। বাস্তবে, প্রকল্পটি তিনটি ভিন্ন কোম্পানির মাধ্যমে পরিচালিত হয়েছিল, যারা একসাথে একটি গ্রুপ হিসেবে কাজ করত।

এই কোম্পানিগুলি ছিল:

• Suryodaya Realtors Private Limited (SRPL)
• Sampark Land Developers Private Limited (SLDPL)
• Sampark Land and Builders Private Limited (SLBPL)

তিনটিই একই প্রোমোটারদের নিয়ন্ত্রণে ছিল, কিন্তু আলাদা আইনি সত্তা হিসেবে বিদ্যমান ছিল।

প্লট মালিকদের জন্য এটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ অর্থপ্রদান, চুক্তি এবং জমির মালিকানা বিভিন্ন কোম্পানির মধ্যে ভাগ হয়ে ছিল। সমস্যা দেখা দিলে কোন কোম্পানি কোন বিষয়ে দায়ী, তা স্পষ্ট ছিল না। এতে জবাবদিহি কঠিন হয়ে পড়ে এবং পরে ক্রেতাদের জন্য আইনি জটিলতা তৈরি হয়।

জমির মালিকানা কার ছিল

তিনটি কোম্পানি মিলিয়ে প্রায় ১৩৯ বিঘা জমি কেনা হয়েছিল। তবে জমির অবস্থা একইরকম ছিল না:

• প্রায় ১২০ বিঘা জমি রেজিস্টার্ড ছিল
• প্রায় ১৯ বিঘা জমি রেজিস্টার্ড ছিল না, যদিও অগ্রিম অর্থ পরিশোধ করা হয়েছিল
• প্রায় ১০৮–১১০ বিঘার জন্য বিক্রয় চুক্তি ছিল
• ৮৫.১৯ বিঘা জমির ক্ষেত্রে বিক্রয় চুক্তিগুলি সংশ্লিষ্ট প্লট মালিকদের নামে রেজিস্টার করা হয়নি।
• ১৩.৩১ বিঘা জমির ক্ষেত্রে বিক্রয় চুক্তিগুলি সংশ্লিষ্ট প্লট মালিকদের নামে রেজিস্টার করা হয়েছে।

কিছু প্লট কোম্পানির নামে রেজিস্টার্ড ছিল, কিছু পরে ব্যক্তিগত ক্রেতাদের নামে রেজিস্টার্ড হয়, এবং কিছু জমির রেজিস্ট্রেশন এখনও বাকি ছিল।

প্লট মালিকদের জন্য এর অর্থ ছিল জমি পুরোপুরি সংযুক্ত বা সম্পূর্ণ ছিল না। কিছু অংশ অনুপস্থিত বা অনরেজিস্টার্ড থাকায় রাস্তা, ড্রেনেজ এবং সঠিক সীমানা নির্ধারণের মতো মৌলিক উন্নয়ন কাজ সহজে করা যায়নি। বেশিরভাগ জমি কেনা থাকলেও, কয়েকটি অনুপস্থিত অংশ পুরো লেআউট আটকে দিতে পারে।

প্লট ক্রেতারা কীভাবে টাকা দিয়েছিলেন

প্রকল্পটির বিপণন SLDPL-এর মাধ্যমে করা হয়েছিল। বেশিরভাগ প্লট মালিক তাদের কিস্তির টাকা SLDPL-কে দিয়েছিলেন।

তবে:

• বিক্রয় চুক্তি প্রায়ই SLDPL-এর সাথেই স্বাক্ষরিত হতো
• চূড়ান্ত মালিকানা হস্তান্তর (কনভেয়েন্স) করার কথা ছিল SRPL-এর
• প্রকৃত জমির মালিকানা SRPL বা SLBPL-এর হতে পারত

SLDPL যে টাকা সংগ্রহ করেছিল, তা গ্রুপের কোম্পানিগুলোর মধ্যে অভ্যন্তরীণভাবে বণ্টন করা হয়। প্রায় ₹৯ কোটি SRPL-এ স্থানান্তর করা হয়েছিল।

ক্রেতাদের জন্য এতে বিভ্রান্তি তৈরি হয়। টাকা গেল এক কোম্পানির কাছে, চুক্তিতে অন্য কোম্পানির নাম, আর জমির মালিকানা জড়িত তৃতীয় একটি কোম্পানি। সমস্যা হলে, কার কাছে যাবেন বা কাকে দায়ী করবেন—তা বোঝা কঠিন ছিল।

অভ্যন্তরীণভাবে কাজ কীভাবে ভাগ করা হয়েছিল

গ্রুপের ভেতরে পরিচালকরা দায়িত্ব ভাগ করে নিয়েছিলেন:

• কেউ জমি কেনা ও রাস্তা-ড্রেনেজের মতো উন্নয়ন কাজ দেখতেন
• কেউ বিপণন ও প্রশাসন দেখতেন
• একজন হিসাব, ব্যাংকিং ও আইনি কাজ দেখতেন

অক্টোবর ২০১৫-তে, জমি অধিগ্রহণ ও উন্নয়নের দায়িত্বে থাকা দুই পরিচালক হঠাৎ পদত্যাগ করেন।

এটি সরাসরি প্লট মালিকদের প্রভাবিত করে। জমি ও মাঠপর্যায়ের কাজ যাঁরা দেখছিলেন, তাঁরা চলে যাওয়ায় উন্নয়ন ধীর হয়ে যায় এবং পরে বন্ধ হয়ে যায়। শক্তিশালী বিকল্প ব্যবস্থা ছিল না, আর সমন্বয় ভেঙে পড়ে।

কেন উন্নয়ন বন্ধ হয়ে যায়

উন্নয়ন মূলত বন্ধ হয়ে যায় কারণ জমি ছিল অসম্পূর্ণ ও ছড়ানো:

• সঠিকভাবে ডিমার্কেশন করা যায়নি
• ধারাবাহিক জমি ছাড়া রাস্তা ও ড্রেনেজ তৈরি করা যায়নি

দৃশ্যমান অগ্রগতি না দেখে, অনেক প্লট মালিক পরবর্তী কিস্তি দেওয়া বন্ধ করে দেন। উন্নয়ন না দেখে টাকা দেওয়া অন্যায্য মনে হয়েছিল।

এর ফলে কোম্পানিগুলোর জন্য নগদ অর্থের সংকট তৈরি হয়। টাকা না থাকলে কাজ চলতে পারে না। কাজ না হলে ক্রেতারা টাকা দিতে অস্বীকার করেন।

এতে একটি অচলাবস্থা তৈরি হয়: উন্নয়ন নেই, অর্থপ্রদানও নেই।

ঋণ ও আর্থিক চাপ

সংকট সামাল দিতে SLDPL ঋণ নেয়:

• Greenland Projects থেকে ₹৩৫ লক্ষ
• Toddlen Fashions Private Limited থেকে ₹১৫ লক্ষ

এই ঋণ সুরক্ষিত করতে, প্রোমোটাররা তিনটি কোম্পানির মোট শেয়ারের ৭৬% বন্ধক রাখেন।

ঋণ নিয়েও প্রকল্পটি ঘুরে দাঁড়াতে পারেনি। খরচ বেড়েছে, আস্থা কমেছে, এবং কাজ সঠিকভাবে পুনরায় শুরু হয়নি।

প্লট মালিকদের জন্য এতে ঝুঁকি বেড়ে যায়। কোম্পানিগুলো আর্থিকভাবে দুর্বল হয়ে পড়ে, এবং শেয়ারের উপর নিয়ন্ত্রণ কমে যায়।

রিফান্ড দাবি ও আইনি চাপ

দেরি চলতে থাকায়, অনেক ক্রেতা সুদসহ টাকা ফেরতের দাবি করেন। SLDPL-কে আইনি নোটিস পাঠানো হয়।

তবে:

• অধিকাংশ টাকা ইতিমধ্যেই খরচ হয়ে গিয়েছিল
• জমি উন্নয়ন অসম্পূর্ণ ছিল

কোম্পানিগুলো আটকে যায়। তারা দখল দিতে পারেনি, আবার টাকা ফেরতও দিতে পারেনি।

এই পরিস্থিতিতেই আনুষ্ঠানিক ডিফল্ট ঘটে।

দেউলিয়াত্ব প্রক্রিয়ায় প্রবেশ (CIRP)

২০২০ সালে, SRPL নিজেই Insolvency and Bankruptcy Code-এর অধীনে দেউলিয়াত্বের আবেদন করে। NCLT কলকাতা ৩০ এপ্রিল ২০২১ তারিখে মামলাটি গ্রহণ করে।

একজন Resolution Professional (RP) নিয়োগ করা হয়, এবং নিয়ন্ত্রণ প্রোমোটারদের হাত থেকে আদালত-তত্ত্বাবধানে দেউলিয়াত্ব প্রক্রিয়ার কাছে চলে যায়।

প্লট মালিকদের জন্য এর অর্থ ছিল সিদ্ধান্ত আর মূল প্রোমোটারদের হাতে নেই। প্রকল্পটি আইনি তত্ত্বাবধানে আসে।

রেজোলিউশন প্ল্যান কী সমাধান করতে চেয়েছিল

প্লট ক্রেতারাই একটি রেজোলিউশন প্ল্যান প্রস্তাব করেন। ধারণাটি ছিল:

• প্লট ক্রেতাদের নিয়ে একটি Special Purpose Vehicle (SPV) গঠন করা
• ওই SPV-এর মাধ্যমে তিনটি কোম্পানির উপর একসাথে নিয়ন্ত্রণ নেওয়া

কেন তিনটিই? কারণ জমি, অর্থ এবং কার্যক্রম গভীরভাবে পরস্পরের সাথে যুক্ত ছিল। শুধু একটি কোম্পানি ঠিক করলে কাজ হতো না।

সহজ যুক্তি ছিল: একটি প্রকল্পকে একসাথেই সমাধান করতে হবে।

প্রকল্পটি কীভাবে কাজ করার কথা ছিল (মূল নকশা)

মূল পরিকল্পনায়:

• SLDPL বিপণন, উন্নয়ন, প্লটিং এবং জমি কেনা-বেচা দেখবে
• SRPL ও SLBPL জমির শিরোনাম ধরে রাখবে এবং জমি সিলিং আইনের সাথে সামঞ্জস্য রাখবে
• ক্রেতা, SLDPL এবং SRPL/SLBPL-এর মধ্যে ত্রিপাক্ষিক চুক্তি স্বাক্ষরিত হবে

এই কাঠামোর জন্য শক্ত সমন্বয় দরকার ছিল। সমন্বয় ভেঙে পড়তেই পুরো ব্যবস্থা ধসে পড়ে।

প্লট মালিকদের জন্য এই জটিলতার অর্থ ছিল, সমস্যা শুরু হলে দেরি সহজে সমাধান করা কঠিন হয়ে যায়।

আজ প্লট মালিকদের জন্য এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ

BBCL একটি মাত্র ভুলের কারণে ব্যর্থ হয়নি, বরং কারণ ছিল:

• খণ্ডিত জমির মালিকানা
• একাধিক কোম্পানি
• গুরুত্বপূর্ণ পরিচালকদের হঠাৎ প্রস্থান
• অর্থপ্রদানের অচলাবস্থা
• দুর্বল বাস্তবায়ন নিয়ন্ত্রণ

এই ইতিহাস বোঝা প্লট মালিকদের সাহায্য করে:

• কেন দেউলিয়াত্ব হয়েছে তা বুঝতে
• কেন SPV-এর মতো যৌথ সমাধান প্রস্তাব করা হচ্ছে তা জানতে
• ভবিষ্যৎ পরিকল্পনায় একই ভুল পুনরাবৃত্তি এড়াতে

মূল কথা (সহজ ভাষায়)

BBCL কখনোই একটি সহজ, একক-কোম্পানির প্রকল্প ছিল না। এটি ছিল একাধিক কোম্পানি, জমির খণ্ড এবং চুক্তির একটি নেটওয়ার্ক।

সমন্বয় ভেঙে পড়তেই সবকিছু থেমে যায়।

যে কোনো ভবিষ্যৎ সমাধানে অবশ্যই:

• জমি, অর্থ ও সিদ্ধান্তকে একক ও স্বচ্ছ নিয়ন্ত্রণে রাখতে হবে
• একসাথে নয়, ধাপে ধাপে এগোতে হবে
• বাইরের কারও দ্বারা নয়, প্লট মালিকদের নিজেরাই নেতৃত্ব দিতে হবে

এই অতীত সম্পর্কে সচেতনতা কমিউনিটিকে একসাথে আরও নিরাপদ, পরিষ্কার এবং সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করে।

2 - ডেভেলপার বনাম কন্ট্রাক্টর: আমাদের জমি ও আমাদের টাকার নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকা উচিত?

মূল প্রশ্ন: টাকা যদি আমরা দিই, তাহলে নিয়ন্ত্রণ আমরা হারাব কেন?

চলুন একটি সাধারণ ধারণা দিয়ে শুরু করি।

• ডেভেলপার মডেল-এ:
  ডেভেলপার বলে সে “ইনভেস্ট” করবে, মালিকরা জমি দেয়, আর ডেভেলপার সবকিছু নিয়ন্ত্রণ করে।
• কন্ট্রাক্টর মডেল-এ:
  মালিকরা ধাপে ধাপে টাকা বিনিয়োগ করেন, আর কন্ট্রাক্টর কাজ করে মালিকদের নিয়ন্ত্রণে।

এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ সত্য রয়েছে, যা অনেক সময় ভুলভাবে বোঝা হয়:

👉 মি. রাজেশ মিশ্রার প্রস্তাবে “৫ কোটি টাকা বিনিয়োগ”-এর দাবি আসলে একটি মিথ।
এই প্রস্তাব অনুযায়ী, প্লট হোল্ডারদেরকে ৯০ দিনের মধ্যে বড় অঙ্কের টাকা পরিশোধ করতে বলা হচ্ছে। আমাদের কাছ থেকে এই টাকা সংগ্রহ করার পরেই ডেভেলপার কাজ শুরু করার কথা বলছেন—আর সেই খরচকেই পরে নিজের “ইনভেস্টমেন্ট” হিসেবে তুলে ধরা হচ্ছে।

নিজেদের কাছে একটি সহজ প্রশ্ন করুন:
আমাদের কি কখনও বলা হয়েছে যে ডেভেলপার আগে প্রয়োজনীয় জমি কিনবেন, প্লট ডিমার্কেশন করবেন, সবার মধ্যে প্লট বরাদ্দ করবেন, আর তারপর ৬ মাস বা ১ বছর পরে আমাদের টাকা দিতে বলবেন?
উত্তরটি খুব স্পষ্ট—না।

বাস্তব চিত্রটি ঠিক উল্টো:

• আগে আমাদের টাকা দিতে বলা হচ্ছে
• সেই টাকাই ব্যবহার করে উন্নয়নের কাজ হবে
• আর তারপর বলা হবে, ডেভেলপার “বিনিয়োগ” করছেন

সহজ কথায় এর মানে দাঁড়ায়:

“তুমি টাকা দাও, আমি সেই টাকা খরচ করব, কিন্তু নিয়ন্ত্রণ থাকবে আমার হাতে।”

পরিচিত বাংলা প্রবাদে যেটা বলা হয়:
সবাই কই মাছের তেলে কই ভাজবে — মাছ ভাজা হচ্ছে মাছের নিজের তেলেই।

আসল ডেভেলপার ইনভেস্টমেন্ট কেমন হয় (একটি সহজ উদাহরণ)

ধরা যাক, শহরে আপনার ৫ কাঠা জমি আছে।

• একজন প্রকৃত ডেভেলপার আসে।
• সে নিজের টাকা দিয়ে একটি ফ্ল্যাট তৈরি করে।
• নির্মাণ শেষ না হওয়া পর্যন্ত আপনাকে ভাড়াবাড়িতে রাখে।
• কাজ শেষ হলে:
  • আপনি ফ্ল্যাটের একটি অংশ পান।
  • সে নিজের অংশ বিক্রি করে লাভ করে।

👉 আপনি এক টাকাও বিনিয়োগ করেন না।
👉 ডেভেলপার সব টাকা বিনিয়োগ করে।

এখন আমাদের পরিস্থিতির সঙ্গে তুলনা করুন:

• আমরা সবাই মিলে প্রায় ১২০ বিঘা জমির মালিক, যার মূল্য বহু কোটি টাকা।
• আমাদের বলা হচ্ছে:
  • জমির নিয়ন্ত্রণ ছেড়ে দিতে
  • ৯০ দিনের মধ্যে বড় অঙ্কের টাকা দিতে
  • বাজেয়াপ্ত হওয়ার ঝুঁকি নিতে

তাহলে আসলে কে বিনিয়োগ করছে?
যদি টাকা আমরা দিই, তাহলে আমাদের ডেভেলপার দরকার নেই।
আমাদের দরকার একটি কন্ট্রাক্টর।

প্রস্তাবিত (রাজেশ মিশ্রার) ডেভেলপার চুক্তি কেন ঝুঁকিপূর্ণ

1. জমি NCLT সুরক্ষার বাইরে চলে যাওয়া

সহজ ভাষায় এর মানে কী:
চুক্তিতে চাওয়া হয়েছে:

• যৌথ উন্নয়ন চুক্তি (Joint Development Agreement)
• পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (PoA)
• ডেভেলপারের নামে জমি কেনা

এটা কেন গুরুত্বপূর্ণ:
একবার জমির নিয়ন্ত্রণ ব্যক্তিগত ডেভেলপারের হাতে গেলে:

• জমি কার্যত NCLT তত্ত্বাবধানের বাইরে চলে যায়
• আদালতের সুরক্ষা দুর্বল হয়
• পরে সমস্যা হলে উদ্ধার করা কঠিন হয়ে পড়ে

NCLT-এর উদ্দেশ্য হলো স্টেকহোল্ডারদের সুরক্ষা, এক পক্ষের হাতে নিয়ন্ত্রণ তুলে দেওয়া নয়।

2. এক হাতে অতিরিক্ত ক্ষমতা

এই চুক্তিতে ডেভেলপার পায় অধিকার:

• প্লট স্থানান্তর করার
• প্রকল্পের এলাকা বাড়ানোর
• বিদ্যমান প্লট হোল্ডারদের জন্য তৈরি অবকাঠামো ব্যবহার করার
• নতুন ক্রেতার কাছে প্লট বিক্রি করার
• সময়সূচি ও ক্রম নির্ধারণ করার

প্লট হোল্ডারদের জন্য এর অর্থ:

• মালিকরা দর্শকে পরিণত হন
• মনিটরিং কমিটির প্রকৃত নিয়ন্ত্রণ থাকে না
• প্রতিশ্রুতি শুধু বিশ্বাসের ওপর নির্ভর করে

নীরবে নিয়ন্ত্রণ সরে যায় প্রকৃত মালিকদের হাত থেকে।

3. বাজেয়াপ্ত হওয়ার ঝুঁকি: একবার দেরি মানেই সব শেষ

চুক্তিতে স্পষ্ট বলা আছে:

• ৯০ দিনের মধ্যে টাকা না দিলে
• প্লট কোনো রিফান্ড ছাড়াই বাজেয়াপ্ত

এতে প্রভাব পড়ে:

• অবসরপ্রাপ্তদের ওপর
• মধ্যবিত্ত পরিবারগুলোর ওপর
• বিদেশে থাকা প্লট হোল্ডারদের ওপর

একটি আর্থিক সমস্যা ১০–১৫ বছরের অপেক্ষা মুছে দিতে পারে।
এটা পুনরুদ্ধার নয়, শাস্তি।

4. কাগজে রিফান্ড ভালো, বাস্তবে দুর্বল

রিফান্ডের কথা বলা হলেও:

• তা পাওয়া যায় ২৪–৩৬ মাস পরে
• মোট রিফান্ডের সীমা নির্ধারিত
• ফার্স্ট কাম, ফার্স্ট সার্ভ ভিত্তিতে
• ৯০ দিনের পরে স্যারেন্ডারের সুযোগ নেই

অনেক প্লট হোল্ডার হয়তো বাস্তবে কোনো রিফান্ডই পাবেন না।

5. ক্রমবর্ধমান ও একাধিক পেমেন্ট

প্লট হোল্ডারদের দিতে হয়:

• প্রায় ₹৫৫,০০০ প্রতি কাঠা
• সঙ্গে ₹৫০,০০০ লাম্প সাম
• সঙ্গে ১৮% GST
• ভবিষ্যতে আরও এসক্যালেশন

টাকা দিতে হয় আগে, কিন্তু:

• এসক্রো-ধরনের সুরক্ষা নেই
• কাজের অগ্রগতির সঙ্গে কঠোরভাবে যুক্ত নয়

ঝুঁকি বেশি, নিয়ন্ত্রণ কম।

6. ন্যায্য সুরক্ষা ছাড়া বাতিল

পেমেন্টে দেরি হলে:

• প্লট বাতিল
• আগের টাকা কার্যত হারিয়ে যায়
• শেয়ারও বাজেয়াপ্ত হতে পারে

ঝুঁকি একতরফা। সব বোঝা মালিকদের কাঁধে।

7. সব অতিরিক্ত খরচ প্লট হোল্ডারদের ঘাড়ে

রেজিস্ট্রেশনের পর প্লট হোল্ডারদের দিতে হয়:

• জমি কনভার্সন ও মিউটেশন
• বাউন্ডারি ওয়াল
• যৌথ সীমানার সুরক্ষা

ডেভেলপার প্রকল্প নিয়ন্ত্রণ করে, কিন্তু দায়িত্ব এড়িয়ে যায়।

8. ডেভেলপার ব্যর্থ হলে কোনো পরিষ্কার প্রস্থান নেই

যদি:

• ডেভেলপার দেরি করে
• ডেভেলপার ব্যর্থ হয়
• ডেভেলপার আর্থিক সমস্যায় পড়ে

তখন:

• জমির নিয়ন্ত্রণ নেই
• NCLT সুরক্ষা দুর্বল
• প্লট হোল্ডাররা আটকে যান

কেন কন্ট্রাক্টর (অরুণ কেডিয়া) মডেল বেশি যুক্তিসংগত

কন্ট্রাক্টর মডেল-এ:

• জমি থাকে BBCL / প্লট হোল্ডারদের হাতেই
• NCLT সুরক্ষা বজায় থাকে
• টাকা তোলা হয় ধাপে ধাপে
• কন্ট্রাক্টর কাজ শেষ হলে তবেই পেমেন্ট পায়
• জমির ওপর কোনো PoA নেই
• মালিকানা বাজেয়াপ্ত হয় না

কন্ট্রাক্টর:

• রাস্তা, ড্রেনেজ, ইউটিলিটি তৈরি করে
• কাজের বিনিময়ে টাকা পায়
• জমির মালিকানা, বিক্রি বা নিয়ন্ত্রণ করে না

এটাই সহজ, বাস্তবসম্মত ও নিরাপদ।

“কোনো বিকল্প নেই” — এই ভয়ের কথা

কিছু মানুষ জিজ্ঞেস করেন:
“এই ডেভেলপার না হলে আর কী?”

এই ভয় প্রায়ই প্রশ্ন চাপা দিতে ব্যবহার হয়।

এক সময় মানুষ ভাবত, শচীন তেন্ডুলকার ছাড়া ভারত জিততে পারবে না।
আজও ভারত জিতছে।

কেউই অপরিহার্য নয়।
নিয়ন্ত্রণ হাতে রাখলে এবং শান্তভাবে ভাবলে সবসময় বিকল্প থাকে।

কন্ট্রাক্টর (অরুণ কেডিয়া) মডেলে ভয় ও চাপের জবাব

• আমরা আপনার জমি বাজেয়াপ্ত করব না
• ৯০ দিনের মধ্যে বড় অঙ্কের টাকা দিতে বাধ্য করব না
• পেমেন্ট হবে ধাপে ধাপে ও সাধ্যের মধ্যে
• রেজিস্টার্ড বা নন-রেজিস্টার্ড, পুরো টাকা দেওয়া বা আংশিক — কেউ বাদ পড়বে না
• আর্থিক অসুবিধার কারণে কেউ এখন বিনিয়োগ করতে না পারলে, শাস্তি নয়, সমাধান খোঁজা হবে

যদি কোনো ডেভেলপার (রাজেশ মিশ্রা) বলেন:

“আপনি শর্ত দিলে আমি চলে যাব।”

তাহলে উত্তর খুব সহজ:
আপনার আগ্রহের জন্য ধন্যবাদ। আমাদের আরও ভালো বিকল্প আছে।

প্লট হোল্ডারদের জন্য শেষ কথা

আপনি আপনার জমির জন্য এক দশকেরও বেশি সময় অপেক্ষা করেছেন।
আরও একটু অপেক্ষা করা — নিয়ন্ত্রণ ও সুরক্ষার সঙ্গে — ঝুঁকিপূর্ণ চুক্তিতে তাড়াহুড়ো করে ঢুকে পড়ার চেয়ে অনেক বেশি নিরাপদ।

জীবনে কোনো শর্টকাট নেই।
নিরাপদে পৌঁছাতে হলে সাবধানে হাঁটতে হয়।

শান্ত থাকুন। সচেতন থাকুন।
সচেতনতাই আমাদের সবচেয়ে বড় সুরক্ষা।

3 - নতুন টিম, নতুন ভাবনা – কিন্তু আপনার অতিরিক্ত অর্থ নিয়ে কোনো দুশ্চিন্তা নয়

NCLT নির্দেশের বাইরে কোনো আর্থিক চাপ নয়

যে কোনো আর্থিক প্রয়োজন NCLT আদালতের নির্দেশের মধ্যেই থাকবে।

• ইচ্ছেমতো অর্থ বৃদ্ধি নয়
• একতরফা সিদ্ধান্ত নয়
• জোরপূর্বক আদায় নয়

সবকিছু আইনি কাঠামোর মধ্যে।

১৪ বছরের পরিবর্তিত বাস্তবতা

১৪ বছর দীর্ঘ সময়।

এই সময়ে:

• আর্থিক পরিস্থিতি বদলেছে
• কোভিড অনেকের আয় প্রভাবিত করেছে
• অনেকেই অবসর নিয়েছেন
• কেউ কেউ আর আমাদের মাঝে নেই

যখন বিনিয়োগ করা হয়েছিল, তখনকার প্রয়োজন ও বর্তমান প্রয়োজন এক নয়।

এই মানবিক বাস্তবতাকে সম্মান করতেই হবে।

নমনীয় ও মানবিক দৃষ্টিভঙ্গি

যদি আইনি কাঠামোর মধ্যে কোনো অতিরিক্ত অর্থের প্রয়োজন হয়, তবে:

• পর্যাপ্ত সময়সীমা দেওয়া হবে
• কিস্তিতে পরিশোধের ব্যবস্থা বিবেচনা করা হবে
• ব্যক্তিগত পরিস্থিতি বিবেচনা করা হবে
• তাড়াহুড়ো করে বাতিলের সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে না

প্লটের অধিকার সুরক্ষিত

আমরা পরিষ্কারভাবে জানাচ্ছি:

• কোনো প্লটের অধিকার জোর করে কেড়ে নেওয়া হবে না
• কোনো গোপন শর্ত আরোপ করা হবে না
• আইনি কাঠামোর বাইরে জমি হস্তান্তর করা হবে না

প্লট হোল্ডারই এই প্রকল্পের কেন্দ্রবিন্দু।

বিশেষ পরিস্থিতিতে সহায়তা

আমরা জানি:

• কিছু মূল বিনিয়োগকারী আর নেই
• উত্তরাধিকার সংক্রান্ত জটিলতা রয়েছে
• কেউ পরিবারে ট্রান্সফার করতে চান
• কেউ পরিবর্তিত পরিস্থিতিতে বিকল্প চান

আমরা চেষ্টা করবো:

• উত্তরাধিকার ট্রান্সফার সহজ করতে
• আইনসম্মত হস্তান্তর প্রক্রিয়া সহজ করতে
• স্বচ্ছতা বজায় রাখতে

যদিও NCLT কাঠামোর মধ্যে সরাসরি রিফান্ড সহজ নয়, তবুও প্রকৃত সমস্যায় থাকা সদস্যদের সহায়তার পথ খোঁজা হবে।

এই আন্দোলনের উদ্দেশ্য

এক বছর আগে অনেক সাধারণ প্লট হোল্ডার নিজেকে উপেক্ষিত মনে করেছিলেন।

যোগাযোগের অভাব ছিল। স্বচ্ছতার অভাব ছিল। দায়িত্ববোধের অভাব ছিল।

এই আন্দোলন ব্যক্তিগত স্বার্থে নয় - এটি ছিল:

• স্বচ্ছতা
• জবাবদিহিতা
• গণতান্ত্রিক অংশগ্রহণ
• সাধারণ প্লট হোল্ডারের অধিকার রক্ষা

নতুন শক্তি মানেই নতুন চাপ নয়

নতুন টিম মানে:

• নতুন পরিকল্পনা
• উন্নত সমন্বয়
• দ্রুত প্রশাসনিক কাজ
• পেশাদার পরামর্শ

কিন্তু নতুন বোঝা নয়।

সবার উদ্দেশ্যে শেষ কথা

ভয় পাবেন না। গুজবে কান দেবেন না। সবচেয়ে খারাপটা ধরে নেবেন না।

আমরা:

• আইনের মধ্যে থেকে কাজ করবো
• আপনার অধিকার রক্ষা করবো
• স্পষ্টভাবে যোগাযোগ রাখবো
• সম্মিলিতভাবে এগোবো

আশার আলো সামনে রয়েছে।

একসাথে থাকুন। ইতিবাচক থাকুন। সচেতন থাকুন।

4 - আমরা এখন কোথায় দাঁড়িয়ে — এবং আমাদের কী করা উচিত?

সংক্ষেপে পুরো বিষয়টা

প্রথমে খুব সহজভাবে মূল বিষয়গুলো বুঝে নিই:

• প্রকল্পটি একবার আগেই NCLT-তে গিয়েছিল
• NCLT ২ আগস্ট ২০২৩-এ একটি কাঠামো তৈরি করে দেয়
• সেই অনুযায়ী BBCL নামে একটি কোম্পানি তৈরি হয়
• কিছু মৌলিক কাজ শুরুতেই হওয়ার কথা ছিল (যেমন শেয়ার দেওয়া)
• কিন্তু প্রায় ২.৫ বছর পরও সেই কাজ সম্পূর্ণ হয়নি

এর ফলে:

• সঠিকভাবে পরিচালনা (governance) গড়ে ওঠেনি
• প্লট হোল্ডাররা আনুষ্ঠানিকভাবে অংশ নিতে পারছেন না
• সিদ্ধান্ত নেওয়া সীমিত কিছু মানুষের মধ্যে থেকে যাচ্ছে

এখন আমাদের সামনে তিনটি পথ:

1. কিছু না করা → অনিশ্চয়তা চলবে
2. অপেক্ষা করা → হয়তো সমাধান হবে, কিন্তু নিশ্চিত নয়
3. আবার NCLT-তে যাওয়া → কাঠামোগত সমাধান

• 👉 তাই এখন অনেকেই NCLT-তে যাওয়ার কথা ভাবছেন
• 👉 আর এজন্য আপনার মতামত ও অংশগ্রহণ খুব গুরুত্বপূর্ণ

পেছনের গল্প — কীভাবে এখানে এলাম

বর্তমান অবস্থা বুঝতে হলে পুরো ঘটনাটা জানা দরকার।

ডেভেলপার ব্যর্থতা থেকে NCLT

প্রথমে প্রকল্পটি ডেভেলপারের মাধ্যমে চলছিল।

কিন্তু সেই ব্যবস্থা সফল হয়নি।

ফলে:

• কোম্পানিগুলো লিকুইডেশনে চলে যায়
• প্লট হোল্ডারদের ভবিষ্যৎ অনিশ্চিত হয়ে পড়ে

তখন প্রায় ২৫ জন প্লট হোল্ডার NCLT-তে যান।

তাদের মূল কথা ছিল:

👉 প্লট হোল্ডাররাই নিজের প্রকল্প নিজেরা সম্পন্ন করবে

NCLT-এর নির্দেশ — নতুন সুযোগ

২ আগস্ট ২০২৩-এ NCLT একটি গুরুত্বপূর্ণ নির্দেশ দেয়।

এই নির্দেশ অনুযায়ী:

• একটি নতুন কোম্পানি (SPV) তৈরি হবে
• সেই কোম্পানির মাধ্যমে প্রকল্প সম্পন্ন হবে
• একটি নির্দিষ্ট কাঠামোর মধ্যে কাজ হবে

এটি প্রকল্পের জন্য নতুন সুযোগ তৈরি করে।

BBCL গঠন

এরপর:

• Baruipur Bloomfield City Limited (BBCL) তৈরি হয়
• কিছু পরিচালক নিয়োগ করা হয়
• তাদের দায়িত্ব ছিল NCLT-এর নির্দেশ বাস্তবায়ন করা

প্রাথমিকভাবে যা করার কথা ছিল:

• আইনি কাজ সম্পূর্ণ করা
• শেয়ার ইস্যু করা
• পরিচালনা কাঠামো তৈরি করা
• কাজ শুরু করা

শেয়ার ইস্যু — এটি কী এবং কেন গুরুত্বপূর্ণ

এটি পুরো বিষয়ের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশ।

শেয়ার মানে কী?

শেয়ার মানে:

👉 আপনি কোম্পানির একজন আনুষ্ঠানিক সদস্য (shareholder)

কেন এটি দরকার?

শেয়ার না থাকলে:

• আপনি ভোট দিতে পারবেন না
• পরিচালক পরিবর্তন করতে পারবেন না
• সিদ্ধান্তে অংশ নিতে পারবেন না

সহজ উদাহরণ

ধরুন একটি সমিতি তৈরি হয়েছে, কিন্তু সদস্যদের নামই তালিকায় তোলা হয়নি।

তাহলে:

• 👉 ভোট হবে কীভাবে?
• 👉 সিদ্ধান্ত নেবে কে?

কেন প্লট হোল্ডারদের জানা দরকার

শেয়ার না থাকলে:

• আপনার অধিকার সীমিত হয়ে যায়
• আপনি অন্যদের ওপর নির্ভরশীল হয়ে পড়েন
• আপনি নিজের ভবিষ্যৎ নিয়ন্ত্রণ করতে পারেন না

গত ২.৫ বছরে কী হয়েছে

চলুন বাস্তব তথ্য দেখি:

• আগস্ট ২০২৩-এ NCLT-এর নির্দেশ আসে
• BBCL তৈরি হয়
• কিন্তু আজ পর্যন্ত শেয়ার দেওয়া হয়নি

এদিকে:

• একাধিক মিটিং হয়েছে
• অনেক প্লট হোল্ডার প্রশ্ন তুলেছেন
• আলোচনা হয়েছে

কিন্তু মূল কাজটি এখনও বাকি।

এতে সমস্যা কোথায়

এটি খুব গুরুত্বপূর্ণ।

যদি শেয়ার না দেওয়া হয়:

• কোনো আনুষ্ঠানিক শেয়ারহোল্ডার নেই
• ভোটের ব্যবস্থা নেই
• পরিচালনা পরিবর্তনের পথ নেই

ফলে:

👉 একটি অচলাবস্থা তৈরি হয়

ইচ্ছাকৃত হোক বা না হোক, বাস্তবে সমস্যা একই থাকে।

২১ ফেব্রুয়ারির মিটিং

২১ ফেব্রুয়ারি ২০২৬-এ একটি মিটিং হয়।

সেখানে:

• অধিকাংশ প্লট হোল্ডার বোর্ড শক্তিশালী করার পক্ষে মত দেন
• নতুন পরিচালক যুক্ত করার প্রস্তাব দেওয়া হয়

কিন্তু:

• এখনো তা বাস্তবায়ন হয়নি

একটি স্বাভাবিক প্রশ্ন

এখন একটি সাধারণ প্রশ্ন উঠে আসে:

👉 এত গুরুত্বপূর্ণ একটি কাজ ২.৫ বছরেও কেন সম্পূর্ণ হলো না?

আমরা কোনো অভিযোগ করছি না।

কিন্তু ভাবা স্বাভাবিক:

• এটি কি জটিলতার কারণে দেরি?
• নাকি বিষয়টি অগ্রাধিকার পাচ্ছে না?

কারণ:

👉 শেয়ার না থাকলে সঠিক পরিচালনা শুরুই হয় না

এটি আপনার জন্য কেন গুরুত্বপূর্ণ

এটি সরাসরি আপনার উপর প্রভাব ফেলে:

• আপনার জমির মূল্য
• প্রকল্পের ভবিষ্যৎ
• আপনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার অধিকার

এখন আমাদের সামনে কী পথ

সহজভাবে দেখি:

১. কিছু না করা

→ অনিশ্চয়তা চলবে

২. অপেক্ষা করা

→ সমাধান হতে পারে, নাও হতে পারে

৩. NCLT-তে যাওয়া

→ স্পষ্ট নির্দেশ পাওয়া যাবে → সমস্যা সমাধানের পথ খুলবে

• 👉 এটি কোনো বিরোধ নয়
• 👉 এটি সঠিক পথে ফেরার চেষ্টা

NCLT প্রক্রিয়া — নতুন মামলা নয়

অনেক প্লট হোল্ডারের মনে প্রশ্ন থাকতে পারে যে NCLT-তে গেলে কি নতুন করে মামলা শুরু করতে হবে।

এক্ষেত্রে তা নয়।

• প্রকল্পটি ইতিমধ্যেই একটি বিদ্যমান NCLT মামলার অধীনে রয়েছে
• আমরা একই মামলার মধ্যে একটি Interlocutory Application (IA) দাখিল করবো
• এর ফলে:
  • প্রক্রিয়াটি তুলনামূলক সহজ হবে
  • ট্রাইব্যুনাল আগেই বিষয়টি সম্পর্কে অবগত
  • নতুন নির্দেশ পেতে সময় তুলনামূলক কম লাগতে পারে

👉 সহজভাবে বলতে গেলে: আমরা নতুন করে শুরু করছি না — বরং একই আদালতের কাছে বর্তমান প্রক্রিয়া নিয়ে দিকনির্দেশনা চাইছি।

NCLT-তে গেলে কী চাইবো

সহজভাবে:

• শেয়ার ইস্যু সম্পূর্ণ করা
• পরিষ্কার পরিচালনা ব্যবস্থা
• সময় বাড়ানো (যদি দরকার হয়)
• প্রকল্পের সুরক্ষা

প্রকল্পের মূল্য সুরক্ষা

যাতে কোনো আগাম লিকুইডেশন বা নিলাম শুরু করার আগে প্লট হোল্ডারদের বক্তব্য শোনার সুযোগ দেওয়া হয় এবং প্রকল্পের সম্পদের মূল্য যেন ক্ষতিগ্রস্ত না হয়, তা নিশ্চিত করা।

আপনার সমর্থন কেন জরুরি

NCLT শুধু কাগজ দেখে না।

এটি দেখে:

👉 প্লট হোল্ডারদের মতামত

আপনার অংশগ্রহণ সাহায্য করবে:

• বাস্তব পরিস্থিতি দেখাতে
• সংখ্যাগরিষ্ঠ মত তুলে ধরতে
• একটি শক্তিশালী অবস্থান তৈরি করতে

ফিডব্যাক ফর্ম — আপনার ভূমিকা

আমরা একটি সহজ ফর্ম দেবো।

৩টি প্রশ্ন থাকবে:

1. ৯০ দিনের মধ্যে কি শেয়ার পেয়েছেন?
2. আজ পর্যন্ত কি শেয়ার পেয়েছেন?
3. বর্তমান কাজ নিয়ে আপনি সন্তুষ্ট?

• 👉 সৎভাবে উত্তর দিন
• 👉 এটিই বাস্তব প্রমাণ

ফিডব্যাক ফর্ম PDF ডাউনলোড করুন

এরপর কী হবে

• সচেতনতা প্রচার
• ফিডব্যাক সংগ্রহ
• সাধারণ সভা
• সংখ্যাগরিষ্ঠ সিদ্ধান্ত
• তারপর পরবর্তী পদক্ষেপ

শেষ কথা — এটি আমাদের সবার বিষয়

এটি কোনো ব্যক্তিগত বিষয় নয়।

এটি:

• আমাদের প্রকল্প
• আমাদের ভবিষ্যৎ
• আমাদের যৌথ দায়িত্ব

👉 একটি ব্যবস্থা তখনই কাজ করে, যখন তার মৌলিক ধাপগুলো সম্পূর্ণ হয়

উপসংহার — সচেতন থাকুন, একসাথে থাকুন

প্রতিটি প্লট হোল্ডারের উচিত:

• বিষয়টি বোঝা
• নিজের মত তৈরি করা
• দায়িত্ব নিয়ে অংশ নেওয়া

কারণ শেষ পর্যন্ত:

• 👉 এই প্রকল্প আমাদেরই
• 👉 সিদ্ধান্তও আমাদেরই হওয়া উচিত