দেউলিয়াত্বের আগে BBCL: আসলে কী ঘটেছিল

এক প্রকল্প, কিন্তু তিনটি কোম্পানি

প্রথম দেখায়, BBCL একটি একক টাউনশিপ প্রকল্প বলেই মনে হয়। বেশিরভাগ ক্রেতাই ভেবেছিলেন তারা একটি কোম্পানির সঙ্গেই লেনদেন করছেন। বাস্তবে, প্রকল্পটি তিনটি ভিন্ন কোম্পানির মাধ্যমে পরিচালিত হয়েছিল, যারা একসাথে একটি গ্রুপ হিসেবে কাজ করত।

এই কোম্পানিগুলি ছিল:

• Suryodaya Realtors Private Limited (SRPL)
• Sampark Land Developers Private Limited (SLDPL)
• Sampark Land and Builders Private Limited (SLBPL)

তিনটিই একই প্রোমোটারদের নিয়ন্ত্রণে ছিল, কিন্তু আলাদা আইনি সত্তা হিসেবে বিদ্যমান ছিল।

প্লট মালিকদের জন্য এটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ অর্থপ্রদান, চুক্তি এবং জমির মালিকানা বিভিন্ন কোম্পানির মধ্যে ভাগ হয়ে ছিল। সমস্যা দেখা দিলে কোন কোম্পানি কোন বিষয়ে দায়ী, তা স্পষ্ট ছিল না। এতে জবাবদিহি কঠিন হয়ে পড়ে এবং পরে ক্রেতাদের জন্য আইনি জটিলতা তৈরি হয়।

জমির মালিকানা কার ছিল

তিনটি কোম্পানি মিলিয়ে প্রায় ১৩৯ বিঘা জমি কেনা হয়েছিল। তবে জমির অবস্থা একইরকম ছিল না:

• প্রায় ১২০ বিঘা জমি রেজিস্টার্ড ছিল
• প্রায় ১৯ বিঘা জমি রেজিস্টার্ড ছিল না, যদিও অগ্রিম অর্থ পরিশোধ করা হয়েছিল
• প্রায় ১০৮–১১০ বিঘার জন্য বিক্রয় চুক্তি ছিল
• ৮৫.১৯ বিঘা জমির ক্ষেত্রে বিক্রয় চুক্তিগুলি সংশ্লিষ্ট প্লট মালিকদের নামে রেজিস্টার করা হয়নি।
• ১৩.৩১ বিঘা জমির ক্ষেত্রে বিক্রয় চুক্তিগুলি সংশ্লিষ্ট প্লট মালিকদের নামে রেজিস্টার করা হয়েছে।

কিছু প্লট কোম্পানির নামে রেজিস্টার্ড ছিল, কিছু পরে ব্যক্তিগত ক্রেতাদের নামে রেজিস্টার্ড হয়, এবং কিছু জমির রেজিস্ট্রেশন এখনও বাকি ছিল।

প্লট মালিকদের জন্য এর অর্থ ছিল জমি পুরোপুরি সংযুক্ত বা সম্পূর্ণ ছিল না। কিছু অংশ অনুপস্থিত বা অনরেজিস্টার্ড থাকায় রাস্তা, ড্রেনেজ এবং সঠিক সীমানা নির্ধারণের মতো মৌলিক উন্নয়ন কাজ সহজে করা যায়নি। বেশিরভাগ জমি কেনা থাকলেও, কয়েকটি অনুপস্থিত অংশ পুরো লেআউট আটকে দিতে পারে।

প্লট ক্রেতারা কীভাবে টাকা দিয়েছিলেন

প্রকল্পটির বিপণন SLDPL-এর মাধ্যমে করা হয়েছিল। বেশিরভাগ প্লট মালিক তাদের কিস্তির টাকা SLDPL-কে দিয়েছিলেন।

তবে:

• বিক্রয় চুক্তি প্রায়ই SLDPL-এর সাথেই স্বাক্ষরিত হতো
• চূড়ান্ত মালিকানা হস্তান্তর (কনভেয়েন্স) করার কথা ছিল SRPL-এর
• প্রকৃত জমির মালিকানা SRPL বা SLBPL-এর হতে পারত

SLDPL যে টাকা সংগ্রহ করেছিল, তা গ্রুপের কোম্পানিগুলোর মধ্যে অভ্যন্তরীণভাবে বণ্টন করা হয়। প্রায় ₹৯ কোটি SRPL-এ স্থানান্তর করা হয়েছিল।

ক্রেতাদের জন্য এতে বিভ্রান্তি তৈরি হয়। টাকা গেল এক কোম্পানির কাছে, চুক্তিতে অন্য কোম্পানির নাম, আর জমির মালিকানা জড়িত তৃতীয় একটি কোম্পানি। সমস্যা হলে, কার কাছে যাবেন বা কাকে দায়ী করবেন—তা বোঝা কঠিন ছিল।

অভ্যন্তরীণভাবে কাজ কীভাবে ভাগ করা হয়েছিল

গ্রুপের ভেতরে পরিচালকরা দায়িত্ব ভাগ করে নিয়েছিলেন:

• কেউ জমি কেনা ও রাস্তা-ড্রেনেজের মতো উন্নয়ন কাজ দেখতেন
• কেউ বিপণন ও প্রশাসন দেখতেন
• একজন হিসাব, ব্যাংকিং ও আইনি কাজ দেখতেন

অক্টোবর ২০১৫-তে, জমি অধিগ্রহণ ও উন্নয়নের দায়িত্বে থাকা দুই পরিচালক হঠাৎ পদত্যাগ করেন।

এটি সরাসরি প্লট মালিকদের প্রভাবিত করে। জমি ও মাঠপর্যায়ের কাজ যাঁরা দেখছিলেন, তাঁরা চলে যাওয়ায় উন্নয়ন ধীর হয়ে যায় এবং পরে বন্ধ হয়ে যায়। শক্তিশালী বিকল্প ব্যবস্থা ছিল না, আর সমন্বয় ভেঙে পড়ে।

কেন উন্নয়ন বন্ধ হয়ে যায়

উন্নয়ন মূলত বন্ধ হয়ে যায় কারণ জমি ছিল অসম্পূর্ণ ও ছড়ানো:

• সঠিকভাবে ডিমার্কেশন করা যায়নি
• ধারাবাহিক জমি ছাড়া রাস্তা ও ড্রেনেজ তৈরি করা যায়নি

দৃশ্যমান অগ্রগতি না দেখে, অনেক প্লট মালিক পরবর্তী কিস্তি দেওয়া বন্ধ করে দেন। উন্নয়ন না দেখে টাকা দেওয়া অন্যায্য মনে হয়েছিল।

এর ফলে কোম্পানিগুলোর জন্য নগদ অর্থের সংকট তৈরি হয়। টাকা না থাকলে কাজ চলতে পারে না। কাজ না হলে ক্রেতারা টাকা দিতে অস্বীকার করেন।

এতে একটি অচলাবস্থা তৈরি হয়: উন্নয়ন নেই, অর্থপ্রদানও নেই।

ঋণ ও আর্থিক চাপ

সংকট সামাল দিতে SLDPL ঋণ নেয়:

• Greenland Projects থেকে ₹৩৫ লক্ষ
• Toddlen Fashions Private Limited থেকে ₹১৫ লক্ষ

এই ঋণ সুরক্ষিত করতে, প্রোমোটাররা তিনটি কোম্পানির মোট শেয়ারের ৭৬% বন্ধক রাখেন।

ঋণ নিয়েও প্রকল্পটি ঘুরে দাঁড়াতে পারেনি। খরচ বেড়েছে, আস্থা কমেছে, এবং কাজ সঠিকভাবে পুনরায় শুরু হয়নি।

প্লট মালিকদের জন্য এতে ঝুঁকি বেড়ে যায়। কোম্পানিগুলো আর্থিকভাবে দুর্বল হয়ে পড়ে, এবং শেয়ারের উপর নিয়ন্ত্রণ কমে যায়।

রিফান্ড দাবি ও আইনি চাপ

দেরি চলতে থাকায়, অনেক ক্রেতা সুদসহ টাকা ফেরতের দাবি করেন। SLDPL-কে আইনি নোটিস পাঠানো হয়।

তবে:

• অধিকাংশ টাকা ইতিমধ্যেই খরচ হয়ে গিয়েছিল
• জমি উন্নয়ন অসম্পূর্ণ ছিল

কোম্পানিগুলো আটকে যায়। তারা দখল দিতে পারেনি, আবার টাকা ফেরতও দিতে পারেনি।

এই পরিস্থিতিতেই আনুষ্ঠানিক ডিফল্ট ঘটে।

দেউলিয়াত্ব প্রক্রিয়ায় প্রবেশ (CIRP)

২০২০ সালে, SRPL নিজেই Insolvency and Bankruptcy Code-এর অধীনে দেউলিয়াত্বের আবেদন করে। NCLT কলকাতা ৩০ এপ্রিল ২০২১ তারিখে মামলাটি গ্রহণ করে।

একজন Resolution Professional (RP) নিয়োগ করা হয়, এবং নিয়ন্ত্রণ প্রোমোটারদের হাত থেকে আদালত-তত্ত্বাবধানে দেউলিয়াত্ব প্রক্রিয়ার কাছে চলে যায়।

প্লট মালিকদের জন্য এর অর্থ ছিল সিদ্ধান্ত আর মূল প্রোমোটারদের হাতে নেই। প্রকল্পটি আইনি তত্ত্বাবধানে আসে।

রেজোলিউশন প্ল্যান কী সমাধান করতে চেয়েছিল

প্লট ক্রেতারাই একটি রেজোলিউশন প্ল্যান প্রস্তাব করেন। ধারণাটি ছিল:

• প্লট ক্রেতাদের নিয়ে একটি Special Purpose Vehicle (SPV) গঠন করা
• ওই SPV-এর মাধ্যমে তিনটি কোম্পানির উপর একসাথে নিয়ন্ত্রণ নেওয়া

কেন তিনটিই? কারণ জমি, অর্থ এবং কার্যক্রম গভীরভাবে পরস্পরের সাথে যুক্ত ছিল। শুধু একটি কোম্পানি ঠিক করলে কাজ হতো না।

সহজ যুক্তি ছিল: একটি প্রকল্পকে একসাথেই সমাধান করতে হবে।

প্রকল্পটি কীভাবে কাজ করার কথা ছিল (মূল নকশা)

মূল পরিকল্পনায়:

• SLDPL বিপণন, উন্নয়ন, প্লটিং এবং জমি কেনা-বেচা দেখবে
• SRPL ও SLBPL জমির শিরোনাম ধরে রাখবে এবং জমি সিলিং আইনের সাথে সামঞ্জস্য রাখবে
• ক্রেতা, SLDPL এবং SRPL/SLBPL-এর মধ্যে ত্রিপাক্ষিক চুক্তি স্বাক্ষরিত হবে

এই কাঠামোর জন্য শক্ত সমন্বয় দরকার ছিল। সমন্বয় ভেঙে পড়তেই পুরো ব্যবস্থা ধসে পড়ে।

প্লট মালিকদের জন্য এই জটিলতার অর্থ ছিল, সমস্যা শুরু হলে দেরি সহজে সমাধান করা কঠিন হয়ে যায়।

আজ প্লট মালিকদের জন্য এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ

BBCL একটি মাত্র ভুলের কারণে ব্যর্থ হয়নি, বরং কারণ ছিল:

• খণ্ডিত জমির মালিকানা
• একাধিক কোম্পানি
• গুরুত্বপূর্ণ পরিচালকদের হঠাৎ প্রস্থান
• অর্থপ্রদানের অচলাবস্থা
• দুর্বল বাস্তবায়ন নিয়ন্ত্রণ

এই ইতিহাস বোঝা প্লট মালিকদের সাহায্য করে:

• কেন দেউলিয়াত্ব হয়েছে তা বুঝতে
• কেন SPV-এর মতো যৌথ সমাধান প্রস্তাব করা হচ্ছে তা জানতে
• ভবিষ্যৎ পরিকল্পনায় একই ভুল পুনরাবৃত্তি এড়াতে

মূল কথা (সহজ ভাষায়)

BBCL কখনোই একটি সহজ, একক-কোম্পানির প্রকল্প ছিল না। এটি ছিল একাধিক কোম্পানি, জমির খণ্ড এবং চুক্তির একটি নেটওয়ার্ক।

সমন্বয় ভেঙে পড়তেই সবকিছু থেমে যায়।

যে কোনো ভবিষ্যৎ সমাধানে অবশ্যই:

• জমি, অর্থ ও সিদ্ধান্তকে একক ও স্বচ্ছ নিয়ন্ত্রণে রাখতে হবে
• একসাথে নয়, ধাপে ধাপে এগোতে হবে
• বাইরের কারও দ্বারা নয়, প্লট মালিকদের নিজেরাই নেতৃত্ব দিতে হবে

এই অতীত সম্পর্কে সচেতনতা কমিউনিটিকে একসাথে আরও নিরাপদ, পরিষ্কার এবং সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করে।