প্রাথমিক বিনিয়োগ থাকলেও ডেভেলপার মডেল কেন মৌলিকভাবে ঝুঁকিপূর্ণ
কোনো ডেভেলপার যদি কোটি কোটি টাকা বিনিয়োগের প্রতিশ্রুতি দেন, তাহলে স্বাভাবিকভাবেই প্রস্তাবটি আকর্ষণীয় মনে হয়।
কিন্তু শুধু টাকার অঙ্ক দেখলেই হবে না। প্লট হোল্ডারদের আরও কিছু প্রশ্ন করা উচিত:
- জমির নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকবে?
- অর্থের নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকবে?
- প্রকল্প মাঝপথে সমস্যায় পড়লে কী হবে?
- প্রয়োজনে কাজের দায়িত্বপ্রাপ্ত পক্ষকে বদলানো যাবে কি?
- উভয় মডেলেই যদি উন্নয়ন খরচ দিতে হয়, তাহলে অতিরিক্ত ঝুঁকি নেওয়ার লাভ কী?
এই নিবন্ধে আলোচনা করা হয়েছে কেন অনেক স্টেকহোল্ডার মনে করেন Contractor Model বিবিসিএল-এর মতো প্রকল্পের জন্য তুলনামূলকভাবে বেশি নিরাপদ, স্বচ্ছ এবং বাস্তবসম্মত।
আমরা ভুল প্রশ্ন করছি না তো?
বেশিরভাগ আলোচনা শুরু হয় এই প্রশ্ন দিয়ে:
“ডেভেলপার কত টাকা বিনিয়োগ করবেন?”
প্রশ্নটি গুরুত্বপূর্ণ।
কিন্তু তার চেয়েও গুরুত্বপূর্ণ একটি প্রশ্ন আছে:
“এই বিনিয়োগের বিনিময়ে আমি কী ঝুঁকি নিচ্ছি?”
প্রতিটি প্লট হোল্ডার উন্নয়ন চান।
কিন্তু উন্নয়নের জন্য অপ্রয়োজনীয় ঝুঁকি নেওয়া কি উচিত?
এই প্রশ্নের উত্তর বোঝা জরুরি।
প্রশ্ন ১: আমার জমির নিয়ন্ত্রণ কার হাতে থাকবে?
এটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন।
অধিকাংশ প্লট হোল্ডারের কাছে জমিই সবচেয়ে মূল্যবান সম্পদ।
টাকা আবার উপার্জন করা যায়।
কন্ট্রাক্টর বদলানো যায়।
পরিকল্পনা পরিবর্তন করা যায়।
কিন্তু জমির নিয়ন্ত্রণ নিয়ে জটিলতা তৈরি হলে তা সমাধান করতে অনেক বছর লেগে যেতে পারে।
Contractor Model
Contractor Model-এ:
- জমির নিয়ন্ত্রণ প্লট হোল্ডারদের হাতেই থাকে।
- কন্ট্রাক্টরকে নির্দিষ্ট কাজের জন্য নিয়োগ করা হয়।
- জমির মালিকানা অপরিবর্তিত থাকে।
- প্রয়োজনে কন্ট্রাক্টর বদলানো যায়।
- কাজ ধাপে ধাপে এগিয়ে নেওয়া যায়।
এখানে কন্ট্রাক্টর একজন সেবা প্রদানকারী মাত্র।
Developer Model
Developer Model-এ:
- ডেভেলপারকে অতিরিক্ত ক্ষমতা দেওয়ার প্রয়োজন হতে পারে।
- প্রকল্প একটি নির্দিষ্ট ডেভেলপারের উপর নির্ভরশীল হয়ে পড়তে পারে।
- ভবিষ্যতের সিদ্ধান্ত গ্রহণে প্লট হোল্ডারদের সরাসরি নিয়ন্ত্রণ কমতে পারে।
- ডেভেলপারকে পরিবর্তন করা কঠিন হতে পারে।
একজন সাধারণ প্লট হোল্ডারের জন্য প্রশ্নটি খুব সহজ:
যদি জমিই আমার সবচেয়ে মূল্যবান সম্পদ হয়, তাহলে আমি কেন স্বেচ্ছায় তার উপর নিজের নিয়ন্ত্রণ কমাব?
প্রশ্ন ২: Power of Attorney এত গুরুত্বপূর্ণ কেন?
অনেক ডেভেলপারভিত্তিক প্রস্তাবে Power of Attorney বা PoA-এর প্রয়োজন হয়।
PoA মানে অন্য কাউকে আপনার হয়ে কাজ করার ক্ষমতা দেওয়া।
PoA দেওয়ার আগে কিছু প্রশ্ন জানা জরুরি:
- কী কী ক্ষমতা দেওয়া হচ্ছে?
- কতদিনের জন্য দেওয়া হচ্ছে?
- কী ধরনের সুরক্ষা আছে?
- ভবিষ্যতে মতবিরোধ হলে কী হবে?
অনেক স্টেকহোল্ডারের উদ্বেগ হলো, একবার জমি ও উন্নয়ন-সংক্রান্ত অধিকার অন্য কারও হাতে গেলে ভবিষ্যতের বিরোধ আরও জটিল হয়ে যেতে পারে।
একজন সাধারণ পরিবারের ভাষায়:
যত বেশি নিয়ন্ত্রণ অন্যকে দেবেন, তত বেশি কঠিন হতে পারে সেই নিয়ন্ত্রণ পরে ফেরত পাওয়া।
এই কারণেই অনেক প্লট হোল্ডার এমন একটি মডেলকে বেশি নিরাপদ মনে করেন যেখানে জমির মালিকানা ও নিয়ন্ত্রণ সরাসরি তাঁদের কাছেই থাকে।
প্রশ্ন ৩: আসলে টাকা দিচ্ছে কে?
Developer Model-এর সবচেয়ে জনপ্রিয় যুক্তি হলো:
“ডেভেলপার টাকা বিনিয়োগ করবেন।”
শুনতে খুব ভালো লাগে।
কিন্তু একটি সাধারণ ব্যবসায়িক সত্য মনে রাখতে হবে।
বিনিয়োগ আর দান এক জিনিস নয়।
দান করলে ফেরত পাওয়ার প্রত্যাশা থাকে না।
কিন্তু বিনিয়োগের ক্ষেত্রে সাধারণত প্রত্যাশা থাকে:
- মূলধন ফেরত পাওয়া
- খরচ ফেরত পাওয়া
- ঝুঁকির মূল্য পাওয়া
- লাভ অর্জন করা
তাই প্রশ্ন হওয়া উচিত:
ডেভেলপার যে টাকা বিনিয়োগ করবেন, সেই টাকা শেষ পর্যন্ত কীভাবে ফেরত পাবেন?
এই প্রশ্ন করা কোনো সমালোচনা নয়।
এটি ব্যবসার স্বাভাবিক নিয়ম বোঝার চেষ্টা।
প্রশ্ন ৪: আমরা কি সত্যিই কম টাকা দিচ্ছি?
এখানেই অনেক প্লট হোল্ডার বাস্তব প্রশ্ন তুলতে শুরু করেছেন।
বর্তমান আলোচনাগুলি অনুযায়ী:
- Contractor Model-এ প্রতি কাঠা প্রায় ₹৩০,০০০ উন্নয়ন খরচ দিতে হতে পারে।
- Developer Model-এও প্রতি কাঠা প্রায় ₹৩০,০০০ উন্নয়ন খরচ দিতে হতে পারে।
যদি বাস্তবে উভয় ক্ষেত্রেই আমাদের প্রায় একই পরিমাণ অর্থ দিতে হয়, তাহলে স্বাভাবিক প্রশ্ন হলো:
যদি আমাকেই প্রায় একই টাকা দিতে হয়, তাহলে অতিরিক্ত নিয়ন্ত্রণ ছেড়ে দেওয়ার বিনিময়ে আমি কী অতিরিক্ত সুবিধা পাচ্ছি?
অনেক স্টেকহোল্ডার মনে করেন এই প্রশ্নের স্পষ্ট উত্তর পাওয়া উচিত।
প্রশ্ন ৫: মাঝপথে সমস্যা হলে কী হবে?
প্রতিটি প্রকল্পেই ঝুঁকি থাকে।
মূল প্রশ্ন হলো:
সমস্যা হলে তা কত সহজে সমাধান করা যাবে?
Contractor Model
যদি কোনো কন্ট্রাক্টর ভালো কাজ না করেন:
- তাঁকে পরিবর্তন করা যায়।
- জমি প্লট হোল্ডারদের কাছেই থাকে।
- অন্য কন্ট্রাক্টর এনে কাজ চালানো যায়।
- সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষমতা স্টেকহোল্ডারদের হাতেই থাকে।
Developer Model
যদি ইতিমধ্যেই বিস্তৃত ক্ষমতা বা অধিকার হস্তান্তর করা হয়ে থাকে:
- ডেভেলপারকে পরিবর্তন করা কঠিন হতে পারে।
- অতিরিক্ত আইনি প্রক্রিয়া লাগতে পারে।
- বিকল্প পথে যাওয়া কঠিন হতে পারে।
অর্থাৎ পার্থক্যটা সমস্যা হওয়ার মধ্যে নয়।
পার্থক্যটা হলো সমস্যা হলে তা কত সহজে সমাধান করা যায়।
প্রশ্ন ৬: কোন মডেলে স্বচ্ছতা বেশি?
সাধারণ প্লট হোল্ডার কয়েকটি বিষয় জানতে চান:
- টাকা কার কাছে যাচ্ছে?
- টাকা কোথায় খরচ হচ্ছে?
- কে অনুমোদন দিচ্ছে?
- কে হিসাব যাচাই করছে?
Contractor Model-এর সমর্থকদের মতে, এই মডেলে অর্থপ্রবাহ এবং কাজের অগ্রগতি পর্যবেক্ষণ করা তুলনামূলকভাবে সহজ।
তাই অনেকেই এটিকে বেশি স্বচ্ছ বলে মনে করেন।
একটি সহজ বাড়ি তৈরির উদাহরণ
ধরুন আপনি নিজের বাড়ি তৈরি করতে চান।
বিকল্প ১
আপনি একজন কন্ট্রাক্টর নিয়োগ করলেন।
- জমি আপনার।
- টাকা আপনার।
- কাজের তদারকি আপনার।
- কন্ট্রাক্টরকে প্রয়োজনে বদলানো যাবে।
বিকল্প ২
আপনি অন্য কাউকে বিস্তৃত ক্ষমতা দিলেন।
- খরচের বড় অংশ আপনাকেই দিতে হবে।
- আপনি তাঁর সিদ্ধান্তের উপর নির্ভরশীল হয়ে পড়বেন।
- তাঁকে বদলানো কঠিন হতে পারে।
অধিকাংশ পরিবার দ্বিতীয় বিকল্পটি বেছে নেওয়ার আগে বহুবার ভাববে।
অনেক স্টেকহোল্ডার বিবিসিএল-এর ক্ষেত্রেও একইভাবে বিষয়টি দেখছেন।
আসল পার্থক্য কোথায়?
বিষয়টি প্রায়ই এভাবে উপস্থাপন করা হয়:
ডেভেলপার টাকা দেবে বনাম ডেভেলপার টাকা দেবে না
কিন্তু অনেক স্টেকহোল্ডারের মতে আসল পার্থক্য এখানে নয়।
আসল পার্থক্য হলো:
Contractor Model
- জমির নিয়ন্ত্রণ প্লট হোল্ডারদের হাতে।
- অতিরিক্ত ক্ষমতা হস্তান্তরের প্রয়োজন নেই।
- কন্ট্রাক্টর পরিবর্তনযোগ্য।
- অর্থনৈতিক কাঠামো সহজ।
- ঝুঁকি তুলনামূলকভাবে নিয়ন্ত্রণযোগ্য।
Developer Model
- অতিরিক্ত অর্থ আসতে পারে।
- অতিরিক্ত নির্ভরশীলতা তৈরি হতে পারে।
- অতিরিক্ত আইনি কাঠামো তৈরি হতে পারে।
- ভবিষ্যতে পরিবর্তন করা কঠিন হতে পারে।
শেষ প্রশ্ন
প্রতিটি প্লট হোল্ডারের নিজের কাছে একটি প্রশ্ন করা উচিত:
যদি উভয় মডেলেই আমাকে প্রায় একই উন্নয়ন খরচ দিতে হয়, তাহলে জমির উপর অতিরিক্ত নিয়ন্ত্রণ ছেড়ে দিয়ে আমি কেন বাড়তি ঝুঁকি নেব?
প্রত্যেকে নিজের সিদ্ধান্ত নিজে নেবেন।
তবে অনেক স্টেকহোল্ডার Contractor Model-কে একটি সহজ নীতির উপর দাঁড়ানো বলে মনে করেন:
জমির নিয়ন্ত্রণ নিজের কাছে রাখুন।
কাজের জন্য পেশাদার নিয়োগ করুন।
প্রয়োজনে তাঁদের পরিবর্তন করুন।
প্রয়োজনের বেশি ক্ষমতা কাউকে দেবেন না।
অনেক প্লট হোল্ডারের কাছে প্রকল্প সম্পূর্ণ করার পাশাপাশি নিজেদের জমি ও বিনিয়োগ সুরক্ষিত রাখার এটিই সবচেয়ে বাস্তবসম্মত পথ বলে মনে হয়।